不動産取得税のQ＆A

Q1 不動産取得税とは

　不動産取得税とは、どのような税ですか。
　また、固定資産税とどのように違うのですか。

　不動産取得税は、不動産（土地・家屋）の取得に対して一度だけ課税される税金です。
　固定資産税は、毎年1月1日現在の固定資産（土地・家屋・償却資産）の所有者に課税される市町村の税金です。

Q2 土地の課税と税額計算

　土地を購入したのですが、不動産取得税の課税時期と税額計算について教えてください。

　一般的な課税時期は、所有権移転登記後、おおむね3か月後となります。
　税額は、固定資産課税台帳に登録された価格に3％を乗じた額となります。宅地の場合は特例により、固定資産課税台帳に登録された価格の2分の1に3％を乗じた額となります。

計算例

　固定資産課税台帳の登録価格が920万円の宅地の場合

　920万円 × 2分の1 × 3％ = 138,000円

Q3 住宅を新築した場合の土地の減額1

　取得した土地に住宅を建てた場合、土地の不動産取得税が軽減されると聞いたのですが。

　土地の取得後3年以内に、その土地の上に一定の要件を満たす住宅を新築したときは、住宅1戸につき、45,000円又は住宅1戸の床面積の2倍（200平方メートル限度）に相当する土地の価格（固定資産課税台帳の登録価格）の2分の1に3％を乗じた額のいずれか大きい方の額が軽減されます。
　詳しい内容については、住宅の取得に係る不動産取得税の軽減措置のページをご覧ください。

計算例

　住宅の延べ床面積が130平方メートル、土地の面積が230平方メートル、固定資産課税台帳の登録価格が920万円の場合

• 軽減額（次のいずれか大きい方の額）
  1. 45,000円
  2. 住宅の床面積の2倍（200平方メートル限度）に相当する土地の価格の2分の1に3％を乗じた額
     200平方メートル ×（920万円 × 2分の1 ÷ 230平方メートル） × 3％ = 120,000円
• 軽減後の納税額
  　土地の税額（920万円 × 2分の1 × 3％）= 138,000円
  　138,000円 - 120,000円 = 18,000円

Q4 住宅を新築した場合の土地の減額2

　私が購入した宅地に妻の名義で住宅を新築することにしましたが、私が購入した宅地の不動産取得税は軽減されますか。

　 土地の取得後3年以内に、その土地の上に一定の要件を満たす住宅を新築したときは、どなたが住宅を新築した場合であっても不動産取得税の軽減を受けることができます。ただし、土地を取得してから住宅が新築されるまで継続して土地を所有している必要があります。
　詳しい内容については、住宅の取得に係る不動産取得税の軽減措置のページをご覧ください。

Q5 土地を譲渡し、譲受人が住宅を新築した場合の土地の減額1

　私が購入した宅地を息子に贈与しましたが、この宅地に息子が住宅を新築した場合、私が購入した宅地の不動産取得税は軽減されますか。

　あなたから土地を譲り受けた者が、あなたが土地を取得してから3年以内に一定の要件を満たす住宅を新築したときは、あなたが取得した土地についても不動産取得税の軽減を受けることができます。
　詳しい内容については、住宅の取得に係る不動産取得税の軽減措置のページをご覧ください。

Q6 土地を譲渡し、譲受人が住宅を新築した場合の土地の減額2

　当社が購入した土地を宅地造成して分譲することにしましたが、分譲後に宅地の購入者が住宅を新築した場合、当社が購入した土地の不動産取得税は軽減されますか。

　不動産取得税が軽減されます。 宅地の購入者が、貴社が土地を取得してから3年以内に一定の要件を満たす住宅を新築したときは、貴社が購入し分譲した土地についても不動産取得税の軽減を受けることができます。
　詳しい内容については、住宅の取得に係る不動産取得税の軽減措置のページをご覧ください。

Q7 住宅を建築中の場合の納税の猶予

　宅地を取得し現在この宅地の上に住宅を建築中で、完成後に住宅用土地の軽減を受ける予定ですが、課税となった税額は全額納付しなければならないのですか。

　土地を取得して3年以内に、その土地の上に一定の要件を満たす住宅が新築される予定であることが建築確認申請などで確認できる場合は、軽減される予定の税額について、住宅が完成するまで納税を猶予する制度があります。
　この納税の猶予を受ける場合は納期限までに減額予定の申告を行い、住宅が完成した後に、別途、軽減を受けるための申請を行う必要があります。
　なお、一度全額納税し、住宅が完成した後に土地の軽減を受けるための申請を行って、軽減となる額について還付を受けることも可能です。

Q8 家屋の課税と税額計算（戸建て）

　住宅を新築したのですが、不動産取得税の課税時期と税額計算について教えてください。

　不動産取得税の課税の基礎となる家屋の価格は、固定資産課税台帳に登録された価格ですが、新築の場合は固定資産課税台帳に登録された価格がありませんので、固定資産評価基準により評価した価格を算出した上で課税することになります。このため、一般的な課税時期は家屋が完成した翌年の4月以降になります。
　税額は、固定資産評価基準により評価した価格に3％を乗じた額となります。

　住宅の床面積（車庫、物置等を含む。）が50平方メートル以上240平方メートル以内の場合など、住宅が一定の要件を満たしている場合は、評価した価格から1,200万円（長期優良住宅については1,300万円）の住宅控除額を差し引いた額に3％を乗じた額となります。
　なお、一定の要件を満たしている場合は、住宅控除を適用した上で納税通知書を送付します。この場合は、申請等の手続は必要ありません。
　詳しい内容については、住宅の取得に係る不動産取得税の軽減措置のページをご覧ください。

＜参考＞
　固定資産評価基準とは、固定資産の評価方法などについて総務大臣が定めた基準で、不動産取得税や固定資産税の賦課にあたり土地や家屋などを評価する場合は、この基準によって行うこととされています。評価額は、新築された家屋の構造や用途、使用されている資材の種類や数量などに基づき算出するもので、実際の建築費が基礎となるものではありません。
　固定資産評価基準は、物価の変動などを考慮して3年毎に改正され、最新版は総務省のホームページで確認することができます。

計算例

　新築された住宅が一定の要件を満たしていて（長期優良住宅以外）、固定資産評価基準により評価した価格が1,600万円の場合

　（ 1,600万円 - 1,200万円 ）× 3％ = 120,000円

Q9 家屋の課税と税額計算（新築分譲マンション）

　新築マンションを購入したのですが、不動産取得税の課税時期と税額計算について教えてください。

　新築のマンションを購入した場合は、購入したマンションと土地（敷地権）が課税の対象になりますが、新築のマンションの場合は固定資産課税台帳に登録された価格がありませんので、固定資産評価基準により評価した価格を算出した上で課税する必要があることから、一般的な課税時期は翌年の4月以降になります。土地（敷地権）も同じ時期に課税になります。
　購入したマンションの税額については、固定資産評価基準により評価した価格に3％を乗じた額となります。
　また、土地（敷地権）の税額については、その持分に応じ、固定資産課税台帳に登録された価格を宅地の特例で2分の1した価格に3％を乗じた額となります。

　一定の要件を満たす新築マンションは軽減措置がありますが、要件を満たしている場合は、軽減措置を適用した上で納税通知書を送付します。この場合は、申請等の手続は必要ありません。
　詳しい内容については、住宅の取得に係る不動産取得税の軽減措置のページをご覧ください。

計算例

　軽減措置の要件を満たす新築マンション（延べ床面積72平方メートル、固定資産評価基準により評価した価格が1,300万円）とその敷地（宅地900平方メートル、固定資産台帳の登録価格9,000万円、持分1,000分の50）を取得した場合

• 住宅の軽減後の納税額
  （1,300万円－1,200万円）× 3% = 30,000円
• 土地の軽減後の納税額
  土地の軽減額（軽減額はいずれか大きい方の額）
  　1．45,000円
  　2．住宅の床面積の2倍（200平方メートル限度）に相当する土地の価格の2分の1に3％を乗じた額
  　　  72平方メートル×2×（9,000万円×2分の1÷900平方メートル）×3％＝216,000円
  土地の軽減後の納税額
  （9,000万円×2分の1×1,000分の50×3％)＝67,500円
   67,500円－216,000円…税額0円

Q10 家屋の課税と税額計算（中古戸建て）

　中古住宅とその敷地を取得したのですが、不動産取得税の課税時期と税額計算について教えてください。

　一般的な課税時期は、所有権移転登記をしてから、おおむね3か月後になります。
　住宅の税額については、固定資産課税台帳に登録された価格に3％を乗じた額になります。
　土地の税額については、固定資産課税台帳に登録された価格を宅地の特例で2分の1した価格に3％を乗じた額になります。

　一定の要件を満たす中古住宅には軽減措置があります。
　詳しい内容については、住宅の取得に係る不動産取得税の軽減措置のページをご覧ください。

計算例

　中古住宅（昭和62年新築、延べ床面積130平方メートル 、固定資産課税台帳の登録価格500万円）とその敷地（宅地230平方メートル 、固定資産台帳の登録価格920万円）を取得した場合

• 住宅の税額
  500万円 × 3％ = 150,000円
• 土地の税額
  920万円 × 2分の1 × 3％ = 138,000円

Q11 中古住宅とその敷地の軽減

　中古住宅とその敷地を取得して、その住宅に住んでいる場合、不動産取得税が軽減されると聞いたのですが。

　取得した住宅が耐震基準を満たし、延床面積（車庫、物置等を含む。）が50平方メートル以上240平方メートル以下で自ら居住する場合は、軽減措置を受けることができます。
　詳しい内容については、住宅の取得に係る不動産取得税の軽減措置のページをご覧ください。

計算例

　中古住宅（昭和62年新築、延べ床面積130平方メートル、固定資産課税台帳の登録価格500万円）とその敷地（宅地、230平方メートル、固定資産台帳の登録価格920万円）を取得した場合

• 住宅の軽減後の納税額
  （ 500万円 - 450万円 ）× 3％ = 15,000円
• 土地の軽減後の納税額
  土地の軽減額（軽減額はいずれか大きい方の額）
  　1．45,000円
  　2．住宅の床面積の2倍（200平方メートル限度）に相当する土地の価格の2分の1に3％を乗じた額
  　　  200平方メートル ×（ 920万円 × 2分の1 ÷ 230平方メートル）× 3% = 120,000円
  土地の軽減後の納税額
  （920万円×2分の1×3％)＝138,000円
   138,000円－120,000円=18,000円

Q12 家屋の課税と税額計算（中古分譲マンション）

　中古マンションを取得したのですが、不動産取得税の課税時期と税額計算について教えてください。

　中古マンションを取得した場合は、取得したマンションと土地（敷地権）が課税対象となり、一般的な課税時期は、所有権移転登記後、おおむね3か月後となります。
　取得したマンションの税額については、固定資産課税台帳に登録された価格に3％を乗じた額となります。
　土地（敷地権）の税額については、その持分に応じ固定資産課税台帳に登録された価格を宅地の特例で2分の1した価格に3％を乗じた額となります。

　一定の要件を満たす中古マンションには軽減措置があります。
　詳しい内容については、住宅の取得に係る不動産取得税の軽減措置のページをご覧ください。

計算例

　中古マンション（平成3年築、延べ床面積72平方メートル、固定資産台帳の登録価格500万円）とその敷地（宅地900平方メートル、固定資産台帳の登録価格7,200万円、持分36分の1）を取得した場合

• 住宅の税額
  500万円 × 3％ = 150,000円
• 土地（敷地権）の税額
  7,200万円 × 36分の1 × 2分の1 × 3％ = 30,000円

Q13 新築住宅の価格

　家屋を新築した場合、不動産取得税と固定資産税では、課税の基礎となる家屋の価格が異なると聞きましたが、どちらの税も固定資産評価基準によって評価するのに、なぜこのようなことになるのでしょうか。

　固定資産税は、家屋が新築された翌年の1月1日現在の価格に基づいて課税されるため、新築時から翌年の1月1日までの間の損耗の状況や積雪の影響などが考慮されています。この損耗の状況を「経年減点補正率」、積雪の影響などを「積雪寒冷補正率」といい、家屋の構造、用途、所在市町村別に定められてます。
これに対し、不動産取得税は、家屋が新築された時点の価格に基づいて課税されますので、経年減点補正率及び積雪寒冷補正率は適用されません。

• 不動産取得税の価格
  家屋が新築された時点の価格
• 固定資産税の価格
  家屋が新築された時点の価格 × 経年減点補正率 × 積雪寒冷補正率 = 家屋が新築された翌年の1月1日現在の価格

計算例

　札幌市に木造住宅を新築した場合の補正率

　経年減点補正率(0.8) × 積雪寒冷補正率(0.75) = 0.6

　なお、固定資産評価基準は、物価の変動などを考慮して3年ごとに改正されます（直近では、令和6年に改正されています。）。この改正がある年の前年に建築される家屋は、不動産取得税と固定資産税で異なる固定資産評価基準を用いるため、差が生じることがあります。

Q14 不動産の贈与

　配偶者から不動産の贈与を受け、配偶者控除に該当したときは、国税の贈与税は課税されなかったのですが、不動産取得税も同じように課税されないのですか。
　また、親から不動産の贈与を受けた際に、相続時精算課税制度を選択し、贈与税が課税されなかった場合はどうなりますか。

　どちらの不動産の贈与の場合も不動産取得税が課税されます。婚姻期間が20年以上の夫婦間の贈与で、配偶者控除に該当し、贈与税が課税されなかった場合や、親からの贈与で相続時精算課税に係る特別控除を適用したことによって贈与税が課税されなかった場合でも、不動産取得税に贈与税と同様の制度がないことから、課税されることとなります。

Q15 不動産の相続

　不動産を相続で取得したのですが、不動産取得税は課税されるのですか。

　相続による取得は非課税となります。
　ただし、相続人以外の人になされた特定遺贈は課税になります。

Q16 納税管理人の申告

　海外に居住しているのですが、不動産取得税はどのように納めれば良いですか。

　不動産の取得者が海外に居住している場合や海外転勤等で長期不在となる場合は、納税に関する事項を処理するための納税管理人を設定する必要がありますので、「納税管理人申告書」を不動産の所在地を管轄する総合振興局、振興局又は道税事務所に提出してください。
　申告書用紙については、各種申請書等のダウンロードページからダウンロードすることができます。

Q17 買取再販住宅の減額

　当社が購入した中古住宅をリフォームして個人に販売した場合に、この住宅の不動産取得税は軽減されるのですか。

　宅地建物取引業者が新築から10年以上経過している中古住宅を取得し、2年以内に一定のリフォーム工事を行った上で、自己の居住用として個人に販売した場合に不動産取得税の軽減を受けることができます。
　詳しい内容については、住宅の取得に係る不動産取得税の軽減措置のページをご覧ください。

Q18 課税時期

　不動産取得税は一度だけ課税されると聞いたのですが、去年、不動産取得税の納税通知書が送られて、今年も納税通知書が送られてきており、毎年課税されることがあるのですか。

　不動産取得税は、土地や家屋を取得したときに、その都度一度だけ課税され、取得した土地や家屋に対して毎年課税されるものではありません。
　土地については取得時点で既に登録されている固定資産課税台帳の価格を基に課税するため登記をしてからおおむね3か月後に納税通知書を送付することができますが、新築家屋については評価額の算定作業があることから、一般的に家屋が完成した翌年の4月以降に納税通知書を送付することになります。
　このため、例えば、4月に土地を購入してその年に家屋を新築した場合は、その年に土地の納税通知書が、翌年に家屋の納税通知書が送られることになります。
　なお、納税通知書には、「土地」又は「家屋」と記載していますので、ご確認ください。

不動産取得税に関するお問い合わせ

　不動産取得税に関するお問い合わせは、総合振興局、振興局又は道税事務所へご連絡ください。